Kopen of huren?

Ik ben de afgelopen 25 jaar 24 jaar huiseigenaar geweest. Op basis hiervan zou je kunnen denken dat ik een voorstander ben van huiseigenaarschap boven verhuren. Dat is niet het geval. Hoe ouder ik word, hoe meer ik me realiseer dat er geen goed antwoord is in het eeuwigdurende debat “is het beter om te huren of te kopen? Soms is het kopen van een huis het meest zinnig. Soms is huren de slimmere keuze.

In een redactioneel artikel in het juni 2007 nummer van Kiplinger’s Personal Finance schreef Knight Kiplinger: “Het huren kost vaak minder. De jaarlijkse kosten van het bezit van een onroerend goed, of dat nu een huis of een appartement is, zijn gewoonlijk hoger dan de kosten van het huren, na belasting. Ik ga akkoord.

Laten we vandaag eens kijken naar een handvol manieren om de huur versus koop beslissing te evalueren vanuit een financieel perspectief.

De verhouding tussen prijs en huurprijs
Een manier om te bepalen of het beter is om te huren of te kopen is door het berekenen van de prijs / huur verhouding (of P / R verhouding). Dit aantal geeft u een globaal idee of huizen in uw omgeving zijn redelijk geprijsd. Het berekenen van een P/R-verhouding is eenvoudig. Het enige wat u hoeft te doen is:

Zoek twee gelijkaardige huizen (of condo’s of appartementen), een te koop en een te huur.
Deel de verkoopprijs van de ene plaats door de jaarlijkse huurprijs van de andere plaats. Het resulterende getal is de P/R-verhouding.
Stel dat u een huis van $200.000 te koop vindt in een leuke buurt. U vindt een gelijkaardig huis op het volgende blok te huur voor $1.000 per maand (wat neerkomt op $12.000 per jaar). Door $200.000 te delen door $12.000 krijgt u een P/R-verhouding van 16,7. Maar wat betekent dit aantal?

David Leonhardt schrijft in The New York Times: “Een huurratio van meer dan 20 betekent dat de maandelijkse kosten van eigendom veel hoger zijn dan de kosten van huren. Dat is een beetje ondoorzichtig, weet ik. Leonhardt zegt dat hoe hoger de P/R verhouding, hoe meer het zinvol is om te huren – en hoe minder het zinvol is om te kopen.

De normale P/R-verhouding bereik landelijk is tussen de 10 en 14 (wat betekent dat het zou kosten tussen de $1200 en $1600 om een 200.000 dollar huis te huren). In de jaren negentig, vlak voor de vastgoedzeepbel, lag de nationale P/R-verhouding meestal tussen de 14 en 15 (ongeveer $1100 tot $1200 om een huis van $200.000 te huren). Tijdens de vastgoedzeepbel van het afgelopen decennium stegen de nationale huurprijsratio’s tot 22,73 (in 2005) en vervolgens tot 24,50 (in 2007) voordat de markt instortte. Aangezien de meeste mensen haastten om huizen te kopen, zeiden de aantallen zij zouden moeten huren.

Op basis van deze info zou ik dat beargumenteren:

Wanneer de verhouding prijs/huur onder de 12 is, is het over het algemeen beter om te kopen dan te huren.
Wanneer de verhouding tussen de prijzen en de huren tussen 12 en 15 ligt, is de financiële beslissing duister.
Als de verhouding prijs/huur boven de 15 komt, kunt u waarschijnlijk beter huren.
Nationale cijfers vertellen natuurlijk niet het volledige verhaal. Terwijl de nationale prijs/huur verhouding misschien rond de 20 ligt, kunnen de werkelijke aantallen in uw stad heel verschillend zijn.

Prijs-tot-huur tarieven voor Amerikaanse steden
In het verleden heb ik moeite gehad met het vinden van de huidige prijs-huur rantsoen cijfers. Onlangs heb ik echter vernomen dat Zillow een speciale pagina heeft voor het onderzoeken van huisvestingsgegevens. Vanaf hier kunt u ton van verschillende tabellen met betrekking tot woningverkoop en huurprijzen, met inbegrip van maandelijkse prijs te huur info van oktober 2010 tot vandaag downloaden. Als u op zoek bent om te verhuizen, dit is een fantastische bron voor het vinden van waar uw huisvesting dollar zal gaan het verste!

Voor schoppen, verspilde ik negentig minuten spelen met prij-huur verhoudingen met behulp van Zillow gegevens. (Wat kan ik zeggen, ik ben een nerd!) Ik heb hun lijst gedownload met mediane huizenprijzen en mediane maandelijkse huurprijzen en heb vervolgens de P/R ratio berekend voor 48 grote metrogebieden. (Om verschillende redenen is dit een enigszins arbitraire selectie van steden.) Hier is mijn lijst van prijs-huurratio’s in de Verenigde Staten vanaf januari 2018.

Huidige Prijs-Tot Huur Ratio’s

Als u naar Scranton verhuist voor uw nieuwe baan bij Dunder Mifflin Paper Company, is de kans groot dat u een huis wilt kopen. Maar als je naar de Bay Area gaat, zal je beste weddenschap zijn om te huren.

Ik ben een beetje sceptisch dat deze getallen accuraat zijn – ze komen immers van een site die graag homebuyers wil maken – maar het is moeilijk om betere info te vinden. Voor zover ik weet, is er geen betrouwbare bron die deze statistieken op regelmatige basis genereert. (Persoonlijk ben ik van mening dat nummers van dit soort artikelen nauwkeuriger zijn. Dat artikel is echter ook anderhalf jaar achterhaald en geeft geen uitleg over de methodologie ervan.)

Houd er rekening mee dat een stadsbrede verhouding tussen prijs en huur er alleen echt toe doet als je verhuist vanuit een andere stad. Voor het overige gaat het om de verhouding tussen prijs en huur voor de specifieke objecten die u overweegt te kopen of te huren.

Thuisprijs vs. Huishoudelijk inkomen
Een andere manier om de kosten van huisvesting te meten is om deze te vergelijken met het inkomen van uw gezin. Van 1984 tot 2000 lagen de mediane woningprijzen ongeveer 2,8 keer hoger dan het mediane jaarlijkse gezinsinkomen. (Met andere woorden, het typische huis kostte ongeveer drie keer wat een familie in een jaar verdiende. In het begin van de jaren zeventig bedroegen de huizenprijzen ongeveer 2,3 maal het mediane gezinsinkomen. Tijdens de vastgoedzeepbel sprong deze verhouding naar 4,2.

Deze aantallen betekenen misschien niet veel op zich, maar ze kunnen u een idee geven of huisvesting is te duur in uw omgeving. Bovendien lijkt het aannemelijk dat de meeste gezinnen zich comfortabel een woning kunnen veroorloven die ongeveer 2,5x hun jaarinkomen kost. (Dus, als uw gezin 80.000 dollar per jaar verdient, kunt u zich een 200.000 dollar kostend huis veroorloven.

Volgens de meest recente cijfers van het Amerikaanse Census Bureau bedroeg het mediaan inkomen van het huishouden in de Verenigde Staten eind 2016 57.617 dollar. (Het gemiddelde inkomen van een huishouden is hoger – $73.207 – maar dat aantal wordt scheefgetrokken door hoogverdieners, en daarom geef ik de voorkeur aan de mediaan.

Met behulp van de huidige Amerikaanse mediaan huizenprijs van $232.700, kunnen we zien dat de huizenprijzen momenteel lopen op ongeveer 4,04 keer het typische inkomen van het huishouden. Deze verhouding is niet zo hoog als tijdens de vastgoedzeepbel, maar nog steeds behoorlijk steil. Op basis hiervan is huren op dit moment in veel delen van het land waarschijnlijk het meest zinvol.

Mijn favoriet “Huren of kopen? Rekenmachine
Tot slot wil ik delen wat misschien wel mijn favoriete manier is om de kosten van huren te vergelijken met de kosten van het kopen.

De New York Times heeft een geweldige huur versus kopen rekenmachine die u kan helpen beslissen wat het beste voor u is. U hoeft alleen maar de cijfers voor uw situatie in te voeren en de rekenmachine vertelt u hoe lang het zou duren om zelfs maar te breken als u een huis kocht. Deze rekenmachine is een geweldig hulpmiddel. Hoewel het woont achter een zachte paywall (die kan worden omzeild met behulp van incognitomodus in uw browser), is het de moeite waard om te gebruiken als u probeert om een beslissing te nemen over het huren of kopen.

Voor de lol liep ik de nummers voor mijn eigen situatie. Afgelopen zomer kochten Kim en ik ons huidige huis voor $442.000. Wanneer u alle van de remodellering die we hebben gedaan, zullen onze werkelijke kosten dichter bij $ 600.000. (Heilige katten!) Op basis van onze situatie, de NY Times rekenmachine zegt dat we beter af te huren als we een soortgelijke woning te vinden voor minder dan $2767 per maand.

Scannen van de huidige aanbiedingen, zijn er drie in de buurt huurwoningen vergelijkbaar met de onze (meer dan 1200 vierkante meter, meer dan een hectare land). Ze halen 2.900 tot 3.000 dollar per maand op. Het klinkt dus alsof het kopen of huren van een woning zoals de onze in Portland op dit moment een toss-up is. (Als ik de aantallen gebruikend de daadwerkelijke aankoopprijs van ons huis – $442.000 – zou ik voor minder dan $2100 voor dat moeten kunnen huren de slimmere optie te zijn.

De onderste regel
De beslissing om te huren of te kopen is een ingewikkelde financiële en emotionele beslissing. Ik vind het jammer dat mensen die niet voorbereid zijn de woningmarkt op gedreven worden door misplaatste ideeën over denkbeeldige voordelen. Eigenaarschap is geen wondermiddel. Huren is geen universele dwaasheid.

Een deel van het probleem is het enorme vastgoedcomplex, waarvan elk onderdeel er een gevestigd belang bij heeft om consumenten ervan te overtuigen dat groter beter is. (Zoals ik al zei in mijn recente artikel over de geschiedenis van het onroerend goed in de VS, is de onroerend goed industrie een relatief recente uitvinding, amper 100 jaar oud. Maar in die honderd jaar is het uitgegroeid tot een krachtige kracht in onze economie.)

De woningbouw doet zijn best om bepaalde mythes over huiseigenaarschap, zoals mythes, te propageren:

Als u huurt, gooit u uw geld weg. (Dit is onjuist. Zoals bij alle financiële keuzes zijn er opportuniteitskosten of u nu kiest om te huren of te kopen.)
Het bezit van een woning is een gedwongen spaarplan. (Ook vals. Ja, het is mogelijk om eigen vermogen op te bouwen in een woning als je het op de juiste plaats en op het juiste moment koopt en/of een tijdje blijft zitten. De meeste mensen blijven echter niet zitten, dus betalen ze uiteindelijk een heleboel naar interesse en heel weinig naar het opbouwen van eigen vermogen voor het kopen van een grotere, “betere” plaats.)
U moet kopen zo veel huis als je kunt veroorloven. (Volledige en volslagen bullshit. U moet zo weinig mogelijk uitgeven. In plaats van de bovengrens van uw woningbudget te verleggen, zoals in de meeste gevallen gebeurt, zou u zo laag mogelijk moeten mikken.)
Laat ik duidelijk zijn. Het lijdt geen twijfel dat het kopen van een huis zinvol is voor sommige mensen, maar vooral om niet-financiële redenen. Het bezitten van een huis geeft je stabiliteit (je bent niet overgeleverd aan de genade van een verhuurder) en vrijheid (je kunt doen wat je wilt met de plaats). Heck, vorig jaar koos ik voor een tachtig jaar oud “landhuisje” aan de rand van Portland, dus ik begrijp de niet-monetaire redenen om er eigenaar van te willen worden volledig.

Maar er zijn ook voordelen aan huren.

Ten eerste heb je flexibiliteit; je kunt je in een oogwenk verplaatsen. Voor een ander, bent u niet verantwoordelijk wanneer de dingen verkeerd gaan. Als de douche begint te lekken voordat je vertrekt voor je vakantie in Duluth, hoef je je daar geen zorgen over te maken – je belt de verhuurder in.

Als u besluit om een huis te kopen, doe het om de juiste redenen: omdat het past bij uw doelen en zal je gelukkig. Doe het niet omdat u denkt dat het een goede investering is. Een hypotheek is geen pensioenplan – je wordt er niet rijk van. Beschouw het in plaats daarvan als het kopen van een manier van leven.

Als huiseigenaar is een levensstijl die u wilt en zich kunt veroorloven, dan kopen. Zo niet, huur.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *